Cuarto Olga c/ E.C.A.M SACIFIC s/ Cumplimiento de contrato.
A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a -22- de agosto de mil novecientos ochenta y nueve, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores San Martín, Laborde, Mercader, Cavagna Martínez, Negri, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 40.095, "Cuarto, Olga Ester contra E.C.A.M. S.A.C.I.F.I.C. Cumplimiento de contrato".
A N T E C E D E N T E S
El Juzgado de primera instancia en lo Civil y Comercial nº 9 del Departamento Judicial de Mar del Plata, rechazó la excepción de falta de acción y consignación intentadas por la demandada ECAM S.A. haciendo lugar, en su consecuencia, a la demanda de cumplimiento de contrato de la actora y fijando el saldo de precio en A 20.000 al momento de la escrituración, a la vez que rechazó la nulidad de las cláusulas 8va. y adicional del contrato y los daños y perjuicios solicitados por esta última.
La Cámara Primera departamental -Sala II- confirmó en lo principal a la sentencia, modificándola en cuanto a que declaró la ineficacia e inoponibilidad de las cláusulas 8va. y adicional; fijó el saldo de precio en A 19.120 en iguales condiciones y plazos fijados por el fallo de primera instancia, actualizable hasta su efectivo pago, sin intereses e hizo lugar a la acción de daños y perjuicios de la actora por suma a determinar en la etapa de ejecución de sentencia.
Interpuso el demandado los recursos extraordinarios de nulidad e inaplicabilidad de ley.
Oído el señor Procurador General, dictada la providencia de autos y hallándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte decidió plantear y votar las siguientes
C U E S T I O N E S
1ª ¿Es fundado el recurso extraordinario de nulidad?
Caso negativo:
2ª ¿Lo es el de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la primera cuestión planteada, el señor Juez doctor San Martín dijo:
I. A través del análisis del recurso interpuesto, advierto, en coincidencia con el señor Procurador General, que tres son los agravios en que se basa el recurrente para plantear la violación de los arts. 156 y 159 de la Constitución provincial:
1) En primer lugar, alude a la transgresión de las normas de los arts. 163 incs. 3º, 4º, 5º y 6º; 164, 165 y 272 del Código Procesal Civil y Comercial, "al no tratar la sentencia en forma concreta las cuestiones que constituyen el objeto de la litis";
2) En segundo término, alega que sin fundamento legal alguno, la Cámara anuló las cláusulas contractuales 8va. y adicional celebradas por las partes y disminuyó el saldo de precio debido;
3) En tercer lugar, se agravia de la condenación por daños y perjuicios "...cuando en autos no existe ninguna prueba..." de que la compradora los haya sufrido.
II. Con relación al primero de los agravios, tiene dicho esta Corte que resulta improcedente el recurso extraordinario de nulidad que, si bien denuncia omisión en el tratamiento de las cuestiones esenciales, no indica cuáles serían esas cuestiones preteridas (conf. doc. causas Ac. 34.163, "Acuerdos y Sentencias" 1985-I-967; Ac. 34.794, sent. del 20-V-86; Ac. 33.414 del 4-XII-84, entre otras).
Con referencia al segundo agravio, de la mera lectura del párrafo cuestionado surge que se encuentra fundado en ley (ver fs. 480 vta. y 481), de modo que corresponde su rechazo sin que revista relevancia al efecto el acierto o no de lo decidido con relación al criterio sostenido por el recurrente (conf. doc. causas Ac. 38.682, sent. del 1-III-88; Ac. 35.161, sent. del 20-X-87; Ac. 32.878, sent. del 12-VI-83).
Por último, fácil es advertir que el tercer agravio denuncia la existencia de supuestos errores in iudicando, ajenos por su índole al remedio que se intenta (conf. doc. causas Ac. 36.649, sent. del 2-VI-87; Ac. 32.637, sent. del 3-VII-84; Ac. 32.878, sent. del 12-VI-84, entre muchas más).
Por lo expuesto, voto por la negativa.
Los señores jueces doctores Laborde, Mercader, Cavagna Martínez y Negri, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor San Martín, votaron la primera cuestión también por la negativa.
A la segunda cuestión planteada, el señor Juez doctor San Martín dijo:
I. El tribunal de alzada, para llegar a su decisión sostuvo que:
1) La falta de cumplimiento de la obigación de afectar el bien al régimen de la ley 19.724 (art. 1º) de prehorizontalidad "...coloca en posición de mora originaria al vendedor...", "...con todos los efectos que esta situación conlleva respecto de las obligaciones emanadas del contrato" y que "...los contratos no registrados no confieren derecho al propietario contra el adquirente pero sí a éste contra aquél" (arts. 1, 2, 3, 4 y 12, ley cit.). No obstante, "mediando determinadas circunstancias (se) ha eximido al vendedor de su cumplimiento cuando el adquirente, al exigir sus obligaciones ha incurrido en una conducta maliciosa o abusiva". En el caso -agregó- procede considerar que no la hubo en razón de que la actora pagó 30 de las 34 cuotas pactadas y los refuerzos previstos, dejando de abonar sólo ante el incumplimiento y mora del vendedor.
En consecuencia, concluyó este aspecto del decisorio sosteniendo el tribunal que sólo la actora pudo demandar la resolución o el cumplimiento del contrato y que el vendedor no tenía derecho a resolverlo con anticipación (ver cartadocumento 25-VIII-80 de fs. 12/13, exp. 34.209) por hallarse en mora por los incumplimientos señalados y excedida en la fecha de entrega de la unidad vendida, lo que justificó la posterior suspensión de pagos por la actora (arts. 1 y 12, ley 19.724, absolución de fs. 276/277, pos. 7a. exp. 31.461, pericia de fs. 363/65 y arts. 510, 1201 y 1204 del Código Civil y 344, 384, 474, 409 y conc., C.P.C.).
2) En cuanto a la nulidad de las cláusulas 8va. y adicional del contrato, declaró -en la medida peticionada la inoponibilidad de las mismas a la actora, en virtud de lo dispuesto por el art. 12 de la ley 19.724.
De tal manera, resolvió que la adquirente le pagara al vendedor en el acto de entrega de la posesión y escrituración del bien la cantidad de $a 12.267, suma que constituía el saldo de precio, resultante de la diferencia entre el costo final de la obra al 31-XII-79 (fecha fijada para la entrega del bien), esto es $a 16.860 (v. pericia de ingeniería fs. 354/64, 372/73 y 460), y los pagos efectuados por la actora que surgían de la pericial contable (v. fs. 375/79, 452 y 470/74), esto es $a 4.593, ambas cifras actualizadas por el índice de precios suministrado por la Cámara Argentina de la Construcción.
Además, decidió que correspondía su actualización, aun mediando mora de ECAM S.A., pero sólo en proporción del 60% del coeficiente de ajuste según índice de precios al consumidor, en virtud de que la depreciación del saldo se debía en gran parte al exceso en el plazo de entrega prometido y a la resistencia y oposición del demandado a entregar y escriturar el inmueble.
De resultas de ello, el saldo prudencialmente fijado ascendía a la suma de A 19.120 reajustada a valores de la sentencia de primera instancia, sin intereses.
3) Los daños y perjuicios solicitados -dijo el a quo se produjeron por la falta de entrega de la posesión y escrituración reconocidas por ECAM S.A. a fs. 277, 1a. pos., según surge también de la demanda de consignación (expte. 34.209) y se lo determina en la sentencia (v. fs. 400 vta.). Su cuantía se fija en una suma equivalente al 0,75% mensual del costo final de la obra resultante al 31-XII-79 ($a 16.860, v. fs. 473 vta.), cifra similar al alquiler mensual líquido que podría haber obtenido su propietaria, porcentaje actualizable según las pautas descriptas.
II. Contra el mencionado pronunciamiento se alza el demandado denunciando mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto a fs. 492/ 504, violación y/o errónea aplicación de los arts. 17 de la Constitución nacional; 1071, 1201 e inaplicación de los arts. 16, 1137, 1197, 1198 y su doc., 1204, 1418, 1422 y 1627 del Código Civil; 68, 163, 164, 165, 375 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial y 12 de la ley 19.724.
En suma aduce que:
a) La Cámara "difiere el tratamiento en forma particular de los agravios y los rechaza sin tratarlos", violando así los arts. 163 y 164 del Código Procesal Civil y Comercial y el art. 384 del mismo código por no valorar las circunstancias del caso conforme a las reglas de la sana crítica;
b) Incurre en el mismo defecto cuando considera que la afectación del bien al régimen de la ley 19.724 se efectuó en fecha posterior a la interposición de la demanda (19-V-81) cuando en realidad, con la escritura de fs. 143 (en realidad 148), se comprueba que fue realizada el 19-VIII-79;
c) La sentencia ha aplicado mal la ley y la doctrina legal al basar su fundamentación en la mora esencial a él atribuida, desde que la misma puede purgarse, circunstancia acreditada en autos con la escritura de afectación al régimen de la ley 19.724 de fs. 148/156. Y en cuanto a la mora en la registración de los contratos, no sería atribuible sino al proceder de la adquirente que obstruyó con su actitud el cumplimiento de tal exigencia;
d) No es fundamento válido la atribución de mora al vendedor para reducir la actualización del saldo de precio al 60% del índice de precios al consumidor y sin intereses;
e) Está acreditado por la pericia de fs. 375 y los recibos de fs. 7 a 28 la excesiva onerosidad en los pagos, incurrida por la actora, sumándose a ello el silencio que guardó cuando fue intimada a cumplir y al rechazar la comunicación de resolución del contrato recién opuso la falta de afectación del bien a la ley de prehorizontalidad; además, la actora sólo pagó el 20% del precio del bien, según pericia de fs. 275 y sentencia de primera instancia y como la contratación se hizo al costo, al no contribuir con su parte, no se pudo terminar la obra a tiempo difiriéndose un año la entrega de la posesión;
f) No pueden cercenarse las cláusulas contractuales en las que se estableció cómo determinar el precio, máxime cuando el edificio ya fue terminado y fijado su costo por pericia, lo cual torna en interpretación arbitraria del art. 12 de la ley 19.724 el argumento que, basándose en la aplicación de tal norma, decreta la nulidad de las cláusulas 8va. y adicional.
Como consecuencia, también arbitrariamente, fija la Cámara el precio basado en los arts. 16 y 1627 del Código Civil que nada tienen que ver con el caso, pues el primero se refiere a "lagunas del derecho" y el segundo a locación de servicios en que no se hubiere fijado un precio, que no es el caso de autos;
g) Al atribuir mora en la entrega de la posesión, se aparta la sentencia de la realidad de los hechos y la valoración de la prueba aportada;
h) El tribunal de alzada hace lugar al pedido de indemnización por daños y perjuicios "sin fundamento legal de ninguna naturaleza, dándolos por probados y arbitrariamente determina su extensión";
i) Existe, por último, mala aplicación del art. 68 al interpretarse erróneamente la conducta asumida por las partes en el desarrollo de la vinculación contractual, haciendo cargar sobre la vendedora toda mora o culpa en el cumplimiento de las obligaciones y ponderando la conducta abusiva de la compradora.
III. Considero que el recurso resulta parcialmente fundado.
Sabido es que interpretar el alcance y contenido de los agravios constituye una facultad de los jueces de las instancias ordinarias (conf. causas Ac. 35.285, sent. del 12-XI-85; Ac. 35.689, sent. del 15-IV-86), salvo, por supuesto, que el impugnante demuestre que el razonamiento empleado en tal menester, afectado por un error grave y manifiesto, deriva en una conclusión contradictoria o incoherente en el orden lógicoformal e insostenible (conf. doc. causas Ac. 36.721, sent. del 8-III-88; Ac. 35.091, sent. del 10-II-87; Ac. 39.010, sent. del 14-III-89, entre muchas), y eso no se cumple con la expresión de meras discrepancias personales ni con la simple denuncia de que se ha producido el vicio de absurdo.
Si bien es cierto que la escritura de afectación fue hecha el 19-VIII-79 (fecha anterior a la promoción de la demanda), no lo es menos que, como lo sostiene la Cámara, su inscripción en la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad es del 13-VII-81 (según consta en certificación de fs. 287 vta./288), esto es, posterior a la demanda.
Se dijo en la causa Ac. 29.748 ("Fortete", sent. del 10-III-81) citada por el propio recurrente, que la ley 19.724 fue dictada con el fin primordial de tutelar a los adquirentes de unidades que se comerciarían por el sistema de propiedad horizontal; ley que tiene carácter de orden público y resulta imperativa. Lo esencial es la afectación al régimen de la prehorizontalidad previa al otorgamiento de los contratos, porque de lo contrario, los boletos no podrían tener la constancia de tal afectación, con lo cual se incumpliría con los arts. 1 a 4, 13 y concs. de la ley citada.
En cuanto a la registración, es menester dejar en claro, en razón del argumento traido por el recurrente, que de la ley surge que es obligación del vendedor registrar (art. 12, 1er. párrafo, ley 19.724), siendo para el adquirente, facultativo (art. 12, 1er. párrafo, in fine, ley 19.724).
Con relación a la forma de actualizar el saldo de precio, que también es discutida por el recurrente, entiendo que la impugnación es insuficiente, porque ello constituye una cuestión de hecho ajena, en principio, a la casación y no se ha demostrado que lo decidido resulte absurdo. Por lo demás no se cuestionan con idoneidad las razones brindadas por el fallo (v. fs. 482) para arribar al porcentaje fijado y tampoco se invoca que las circunstancias que presenta esta causa resulten absolutamente idénticas al del precedente "Fortete" cuya aplicación automática reclama (art. 279, C.P.C.).
El pedido de intereses no formó parte de las cuestiones sometidas a la alzada al formular sus agravios contra la sentencia de primera instancia, por lo que no puede ser considerado como tema que se introduce extemporáneamente (art. 272, C.P.C.).
Con relación a la eficacia de las cláusulas 8va. y adicional, no se advierte cuál es el agravio, ya que aunque tales previsiones contractuales fueren válidas, eficaces u oponibles o no, lo cierto es que habiéndose determinado con precisión cuál es el saldo de precio debido, la cuestión deviene abstracta en tanto las mismas estaban dirigidas a determinar el precio del contrato (arg. art. 242, C.P.C.).
En cuanto a la demora en la entrega de la posesión del bien, el recurrente enumera una serie de hechos que, a su juicio, excusarían el atraso, pero a esta altura han perdido eficacia desde que hasta la fecha no se ha cumplido con la mencionada obligación, siendo que, además, el comprador, al accionar, ofreció pagar el saldo de precio.
Esta actitud del vendedor me lleva a advertir que la mora continúa, sin demostrar intención de revertir tal situación, por lo que corresponde rechazar el agravio que pretende excusarla.
Por lo que dicho hasta ahora entiendo que deben desestimarse todas las protestas traidas y que se relacionan con el cumplimiento de la ley 19.724, el estado de mora de la recurrente y la forma dispuesta para el reajuste, temas éstos que conforman la estructura básica del recurso y con relación a los cuales se ha aplicado correctamente el art. 68 del rito.
Mas sí le otorgo razón en lo que se refiere a los daños y perjuicios que con motivo de aquel incumplimiento se reconocen a la actora.
Los mismos deben ser rechazados pues la mera privación del uso del departamento no resulta suficiente per se para acreditar el perjuicio sufrido desde que, por no tratarse de un daño in re ipsa, debe demostrarse su existencia fehacientemente para ser indemnizable.
Así, ha dicho este Tribunal, en anterior composición y doctrina que comparto que la sola privación del uso del inmueble no supone inexorablemente la existencia de frutos, y por no ser un hecho notorio, depende de la prueba que se produzca ("Acuerdos y Sentencias" 1966-II-143).
De tal modo y en coincidencia con el señor Juez de primera instancia (v. fs. 402, in fine) estimo que los daños no han sido probados.
Si lo que dejo expuesto es compartido, deberá hacerse lugar parcialmente al recurso y modificarse la sentencia en cuanto a que hace lugar a los daños y perjuicios requeridos (art. 289, C.P.C.) a la vez que corresponde, conforme a cómo ha quedado resuelta esta cuestión, imponer las costas de tal reclamo al actor (art. 68, C.P.C.).
Con el alcance indicado, voto por la afirmativa.
Los señores jueces doctores Laborde, Mercader, Cavagna Martínez y Negri, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor San Martín, votaron la segunda cuestión también por la negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador General respecto del recurso extraordinario de nulidad, se lo rechaza; con costas (art. 298, C.P.C.C.). Y haciéndose lugar parcialmente al de inaplicabilidad de ley, también interpuesto, modifícase la sentencia en cuanto hizo lugar a los daños y perjuicios requeridos, los que se rechazan imponiéndose las costas de tal reclamo al actor y la de esta instancia por su orden (arts. 68 y 289, Cód. cit.).
El depósito previo efectuado será restituido al interesado.
Notifíquese y devuélvase.
